Estudo do BdP: Mais famílias e mais imigrantes explicam a falta de casas
- 19/12/2025
Entre 2011 e 2021, o número de famílias excedeu em 4 mil, em média, por ano, a oferta de casas e, no período entre 2021 e 2024, superou em 14 mil, em média, por ano, a oferta de habitações, com o crescimento dos agregados familiares e da imigração a explicarem a tendência.
Os últimos 15 anos mostram uma inversão profunda da tendência registada nas três décadas anteriores, quando o aumento dos alojamentos, de mais de 80 mil por ano, era muito superior à variação no número de famílias, de cerca de 40 mil por ano.
O estudo sobre mercado de habitação em Portugal, publicado no boletim económico de dezembro do banco central, avalia o impacto e as pressões da demografia na oferta e na procura de residências em Portugal nas quatro décadas entre 1981 e 2021, com base na informação dos Censos, e entre 2021 e 2024, a partir de nova informação disponível.
Nos últimos 45 anos, o número de famílias em Portugal aumentou, em média, em cerca de 35 mil por ano, com o maior crescimento a ter lugar entre 1991 e 2011 (47 mil, em média, por ano) e entre 2021 e 2024 (36 mil, em média, por ano).
Este crescimento foi acompanhado por uma redução da dimensão dos agregados. Se, em 1981, as famílias tinham, em média, 3,4 pessoas, entre 2011 e 2021 esse número reduziu-se para 2,5.
O estudo do BdP conclui que esta diminuição "reflete o aumento da esperança média de vida, a redução da fertilidade e o menor número de uniões familiares", com os idosos a darem o maior contributo para o peso das famílias pequenas.
Mas foi o saldo migratório a principal causa do acréscimo do número de famílias desde 2017. No período 2021--2024, traduziu-se por 127 mil indivíduos, em média, por ano, comparando com 10 mil, por ano, no período 1981--2021.
Assumindo que a dimensão média das famílias imigrantes é igual à das famílias residentes em 2021, o banco central conclui que a entrada líquida de indivíduos explica um aumento médio anual no número de famílias de 52 mil neste último período 2021--2024.
A nível regional, o número de famílias tem crescido no litoral e diminuído no interior do país, com 67% dos municípios a registarem uma subida no período mais recente, devido principalmente ao saldo migratório "que compensou em muitos municípios a tendência de redução das famílias devida ao saldo natural negativo".
Odemira destaca-se entre os municípios com maiores aumentos percentuais do número de famílias, e também com maior dinamismo da procura face à oferta de alojamentos, seguido pelas regiões Oeste e Vale do Tejo, Centro, Algarve e Península de Setúbal.
Com maior redução percentual de famílias estiveram o interior do Norte e do Alentejo.
Inversamente, observa-se que a oferta de alojamentos "aumentou a um ritmo muito mais lento desde 2011" do que nas duas décadas anteriores, com a análise do BdP a mostrar que passou de uma média de 82 mil, no período 1981--2011, para 11 mil, em 2011--2021, e 22 mil, em 2021--2024.
O estudo destaca também que o número de residências secundárias e alojamentos vagos tem vindo a reduzir-se, de maneira a acomodar o aumento da procura por residências habituais não satisfeito pelo aumento da oferta de novos fogos, embora "a maioria dos municípios continue a ter um número de vagos relativamente elevado", superior a 4% do total.
A quantidade de alojamentos que ainda se mantêm vagos é explicada por uma multiplicidade de fatores, designadamente por serem imóveis "antigos" e a precisarem de "melhorias", ou por terem "vários proprietários", em resultado de heranças, a dificultar a sua colocação no mercado.
"A insegurança e a instabilidade jurídica e fiscal" do mercado do arrendamento, a lentidão dos despejos, a tributação "relativamente reduzida" sobre a propriedade de imóveis, assente em "valores patrimoniais em muitos casos desatualizados", ou a rendibilidade "historicamente elevada" do investimento em habitação que contribui para a sua manutenção sem utilização, são outros fatores apontados.
O estudo do boletim económico refere ainda que "o parque habitacional público é muito reduzido em Portugal (cerca de 2%), contrastando com outros países europeus", como os Países Baixos ou a Áustria, "onde atinge valores que excedem 20%".
O BdP debruçou-se ainda sobre o setor da construção, considerando que "o aumento da oferta por via da nova construção é também um fator relevante para atenuar as pressões existentes no mercado".
"Nos próximos anos, a construção de novos fogos deverá continuar a aumentar", concluiu a análise, sendo que esta aceleração vai depender do "aumento da capacidade produtiva e da produtividade assim como da estabilidade e previsibilidade dos diversos fatores legais que afetam o setor".
Na apresentação do boletim económico, o governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, destacou que, no mercado da habitação, a procura "está bem acima da oferta" e não tem havido resposta, particularmente no litoral do país.
Santos Pereira apontou que a oferta "deve ser a prioridade" quando se aborda a crise da habitação, salientando que "grande parte do constrangimento na oferta é ao nível dos municípios".
"Os licenciamentos estão a demorar demasiado tempo", argumentou, defendendo a necessidade de que os municípios "publiquem os prazos médios de licenciamento".
No âmbito desta análise, o governador considerou que se deve perceber o que é necessário fazer para aumentar o ritmo da construção, acrescentando que é também "importante investir mais na formação na construção e atrair trabalhadores qualificados, porque existe uma falta de mão-de-obra bastante grande" neste setor.
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